KI verändert den Hauskauf: Wie Immobilienanzeigen und Verhandlungen sich heimlich wandeln

Der Immobiliensektor durchläuft aktuell eine Phase intensiver technologischer Umwälzungen, in der Käufer zunehmend auf digitale Hilfsmittel zurückgreifen, um die Suche nach Objekten effizienter zu gestalten. Künstliche Intelligenz spielt dabei eine zentrale Rolle, indem sie virtuelle Darstellungen von Immobilien ermöglicht und den gesamten Kaufprozess unterstützt.

Ein prominentes Beispiel ist Collov AI, ein speziell für Makler entwickeltes Tool, das Online-Immobilienanzeigen optimiert und Verkaufsabschlüsse beschleunigt. Die Software bietet Funktionen wie virtuelles Home-Staging, 3D-Touren und intelligente Innenraumgestaltung. Solche Anwendungen sind nicht nur für Makler von Interesse, sondern helfen auch potenziellen Käufern, Räume nach individuellen Vorstellungen zu visualisieren.

Mit Collov AI können Fotos aus Immobilienanzeigen hochgeladen werden, um Möbel virtuell zu platzieren, bestehende Einrichtungsgegenstände zu entfernen oder alternative Möblierungsvorschläge aus über 300 Marken zu erhalten. Nutzer können zudem verschiedene Einrichtungsstile ausprobieren, ohne teure Renderings in Auftrag geben zu müssen. Interaktive virtuelle Rundgänge lassen sich ebenfalls erstellen, selbst wenn nur statische Bilder vorliegen. Ein Grundriss ist dafür nicht notwendig, da die Tour auf der Reihenfolge der hochgeladenen Fotos basiert.

Diese Tools unterstützen nicht nur Käufer, sondern auch Mieter, die Räume nach eigenen Vorstellungen gestalten möchten, insbesondere wenn persönliche Besichtigungen nicht möglich sind. Payton Stiewe, Präsident der Immobilienagentur Engel & Völkers in San Francisco, Marin County und Burlingame, nutzt Collov AI, um Kunden zu zeigen, wie eine Immobilie mit eigenen Möbeln wirken könnte oder wie sie leer erscheint. Er hebt hervor, dass die größte Herausforderung beim Besichtigen nicht die Immobilie selbst, sondern deren Einrichtung ist. Käufer tun sich oft schwer, den Stil der aktuellen Bewohner auszublenden. Mit Collov AI können sie in Sekundenschnelle sehen, wie ihr zukünftiges Zuhause nach eigenen Vorstellungen gestaltet wäre, was zu fundierteren Entscheidungen führt.

Collov AI verfügt über ein eigenes Diffusionsmodell. Viele andere KI-gestützte Tools für Innenraumgestaltung erfüllen nicht die Anforderungen von Multiple Listing Services oder der National Association of Realtors, die Veränderungen der Raumstruktur durch KI verbieten. Markk Tong, Marketingdirektor bei Collov AI, erklärt, dass die KI zwar Innen- und Außenbereiche anpassen kann, etwa Tageszeit oder Jahreszeit ändern, Möbel entfernen oder Pools einfügen, die architektonische Struktur wie Türen und Fenster jedoch unverändert bleibt.

Die Nutzung von Collov AI ist kostenpflichtig, mit Mitgliedschaften zwischen 19 und 127 US-Dollar pro Monat. Basisfunktionen wie virtuelles Home-Staging sind ab 19 US-Dollar verfügbar, während KI-gestützte virtuelle Rundgänge im 79-Dollar-Paket enthalten sind. Ein kostenloses Probeangebot ermöglicht einen ersten Einstieg.

In der praktischen Anwendung zeigt sich, dass KI gelegentlich Raumstrukturen verändert, etwa durch zufällige Möbelplatzierungen oder architektonische Anpassungen. Dies hängt mit den Eingabefotos, der Raumgeometrie oder der inhärenten Zufälligkeit der Modelle zusammen. Collov AI bietet daher mehrere Varianten und unbegrenzte Neugenerierungen, um die Genauigkeit zu erhöhen. Für Garten- oder Außenbereiche sind die Möglichkeiten aktuell noch eingeschränkt, da keine speziellen Outdoor-Design-Optionen bestehen. Trotzdem erlaubt die Software eine schnelle Visualisierung verschiedener Einrichtungsstile, besonders bei wenig ansprechenden Fotos.

Auch bei Kaufverhandlungen verändert KI den Ablauf. Cain Cooke, Vorsitzender des Real Estate Institute of South Australia, beobachtet, dass Käufer zunehmend besser vorbereitet zu ersten Gesprächen mit Maklern erscheinen. KI unterstützt dabei, vergleichbare Verkäufe zu analysieren, Verkäufer-Motivationen einzuschätzen und Strategien für Verhandlungen vorzubereiten. Cooke warnt jedoch davor, sich ausschließlich auf KI-generierte Informationen zu verlassen, da fehlerhafte Daten zu übermäßigem Vertrauen führen könnten. Er empfiehlt, KI als Ausgangspunkt, nicht als endgültige Entscheidungsgrundlage zu nutzen.

In Zukunft könnten KI-Tools stärker in Immobilienportale integriert werden, um interaktive und intelligente Anzeigen zu ermöglichen. Weitere Anwendungen umfassen automatisierte Immobilienbewertungen mit lokalen Details, KI-gestütztes Mietmanagement wie Vertragsverlängerungen, Instandhaltungskoordination und Routinekommunikation mit Mietern, sowie optimierte Abwicklungen von Kaufverträgen, automatisierte Grundbuchprüfungen und digitale Kommunikation zwischen Banken, Behörden und anderen Beteiligten.

Ob beim Kauf oder bei der Miete: KI kann als Werkzeug dienen, um Wohnräume zu visualisieren und Verhandlungen vorzubereiten. Nutzer sollten sich jedoch der Grenzen der Technologie bewusst sein und diese bei Entscheidungen berücksichtigen, um realistische Einschätzungen zu treffen.